خوانندگان محترم! در صفحه 10 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: به دلیل پرداخت نکردن دو ماه اجاره خانه، صاحبخانه از من شکایت کرده است. پیش از روز برگزاری دادگاه، بدهی را به حسابش واریز کردم. اما او مدعی است که طبق مفاد قرارداد اجاره، باید خانه را تخلیه کنم. تکلیف چیست؟
پاسخ: در صورتی که با توجه به قرارداد اجاره، تاخیر در پرداخت اجارهبها برای صاحبخانه حق فسخ ایجاد کرده (اصطلاحاً خیار شرط داشته) و او حق فسخ خود را به موقع اعمال کرده باشد، قرارداد اجاره پایان یافته است. پس از پایان قرارداد اجاره، خواه با تمام شدن مدت قرارداد، خواه با فسخ آن، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. در هر صورت مستاجر مکلف است اجارههای عقب افتاده را بپردازد. قراردادی که فسخ میشود، پایان یافته است و قابل احیا نیست. بنابراین پرداخت اجارهبهای عقب افتاده پس از اعمال حق فسخ بر قرارداد تاثیری ندارد. ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قرارداد اجاره را تابع قانون مدنی قرار داده است: «از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجرخواهد بود.» ماده 219 قانون مدنی بیان میکند: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازمالاتباع است؛ مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف بیان میکند: «در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رأی مینماید: الف - دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست میلیون ریال، به جز مواردی که در تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون در دادگستری مطرح می باشند. ب - تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه.» بنابراین، رسیدگی به اختلاف موجر و مستاجر در مورد فسخ قرارداد اجاره، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست. در صورتی که موجر قرارداد اجاره را پیش از پایان مدت آن فسخ کرده و بین طرفین در این مورد اختلاف باشد، باید ابتدا دادگاه عمومی حقوقی به موضوع رسیدگی کند و بعد از تنفیذ فسخ از سوی دادگاه عمومی حقوقی، حکم تخلیه صادر شود. صدور حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیهای که شورای حل اختلاف صادر میکند، فرایندی زمانبر است.