خوانندگان محترم! در صفحه 10 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: آپارتمانی را از یک بنگاه خریداری کردم. او ابتدا مدعی بود که ملک 75 متر است، اما بعد از قولنامه، معلوم شد 65 متر است. حال او مدعی است که من تمام خیارات را از خود ساقط کردهام و نمیتوانم معامله را فسخ کنم. آیا این موضوع صحت دارد؟
پاسخ: ماده ۳۵۵ قانون مدنی بیان می کند که «اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.» همچنین ماده 384 قانون مدنی مقرر میدارد «هر گاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع، زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.» بنابراین، در مواردی که ملکی به شرط متراژ معین فروخته و بعداً معلوم میشود که مساحت ملک کمتر از مقدار مقرر است، خریدار میتواند معامله را فسخ کند، مگر اینکه ضمن معامله این حق از وی سلب شده باشد. اگر در قرارداد، حق فسخ معامله از دوطرف سلب شده یا خریدار کالای موضوع معامله را به وضعیت موجود آن خریداری کرده باشد، نمیتواند بعداً معامله را فسخ کند. «اگر بایع از عیوب مبیع، تبری کرده باشد به این که عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب، حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبرّی کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.» (ماده ۴۳۶ قانون مدنی)
پرسش: سند خانهام را برای ضمانت وام دوستم در اختیار او قرار دادم. متأسفانه وی در پرداخت اقساط کوتاهی کرد و بانک قصد فروش ملک را دارد. چگونه می توانم علیه او شکایت کنم و ملکم را نجات بدهم؟
پاسخ: بانک برای وصول اقساط معوقه می تواند به صلاحدید خود، علیه مدیون (وامگیرنده)، علیه ضامن یا برای فروش مالی که در رهن بانک قرارگرفته است، اقدام کند. شما می توانید با پرداخت مطالبات بانک، ملک خود را از رهن خارج کنید. به این ترتیب، عملیات اجرایی برای مزایده ملک متوقف خواهد شد. پس از پرداخت مطالبات بانک، می توانید برای دریافت وجوه پرداخت شده، به وامگیرنده مراجعه کنید. پس از اینکه بدهی بانک را پرداخت کردید، در صورتی که مبالغ پرداخت شده را از وامگیرنده مطالبه کنید و ایشان از پرداخت به شما خودداری کند، می توانید علیه وی در دادگاه حقوقی طرح دعوا کنید. ماده ۷۰۹ قانون مدنی در این باره بیان میکند: «ضامن حق رجوع به مضمونعنه ندارد، مگر بعد از ادای دین؛ ولی میتواند در صورتی که مضمونعنه ملتزم شده باشد که در مدت معینی برائت او را تحصیل نماید و مدت مزبور هم منقضی شده باشد، رجوع کند.»